В I квартале банки США выдали $226 миллиардов ипотечных кредитов, что на 60% меньше, чем год назад, подсчитал аналитик FBR Capital Markets Пол Миллер. Это худший итог с 1997 г., когда банки за I квартал выдали $240 миллиардов кредитов (данные Ассоциации ипотечных банков США; MBA). Эти данные учитывают как новейшие, так и рефинансированные кредиты, которые составляют внушительную часть доходов банков от ипотечного бизнеса. Таковой же вывод содержится в исследовании Black Knight Financial Services.
Но из-за роста ставок спрос на рефинансирование ссуд снизился до уровня июля 2009 г. (данные MBA). Ставки растут с мая 2013 г., когда ФРС в первый раз отдала осознать, что готова начать сворачивать програмку стимулирования экономики QE3. Сначала мая средняя ставка по 30-летним кредитам составляла 3,6%, а в конце июня - уже 4,6%. На прошлой недельке на заявки о рефинансировании пришелся 51% всех заявлений на ипотечные кредиты. В конце 2012 г., когда ставки были на наименьшем уровне (3,5%), на рефинансирование приходилось 84% заявок.
Выдача ипотечных кредитов обязана была замедлиться еще 10 годов назад, считает основной экономист агентства Fannie Mae Дуг Данкан, опосля того как ставки, в 1981 г. достигшие рекордных 18,5%, снизились до 8% в 2000 г. и 5% в 2003 г. Но в 2004-2006 гг. банки ослабили требования к заемщикам, полагая, что рост цен покроет убытки по проблемным ссудам, также начали щедро выдавать кредиты subprime. В 2008 г. ипотечное кредитование поддержала ФРС, начавшая брать облигации на открытом рынке.
Ипотечные ставки могут вырасти еще посильнее, ежели будут приняты законопроекты по ликвидации ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, говорится в исследовании профессоров Центра по жилищным вопросцам Гарвардского института Кента Колтона и Майкла Карлинера. Так как все реформы Fannie и Freddie подразумевают повышение капитала агентств, то кредиты, имеющие госгарантии, подорожают на 0,25-0,5 процентного пт. В особенности сильно это затронет заемщиков с низким кредитным рейтингом (650-750 баллов по шкале FICO; средний рейтинг - 755) и начальным платежом до 15%.
Fannie и Freddie были национализированы в сентябре 2008 г. Главными причинами, из-за которых им пригодилась помощь страны, были убытки и значимый недочет капитала. В кризис им было выделено $188 миллиардов помощи в виде доп капитала и гарантий. На данный момент всю прибыль агентства переводят министерству денег США. Есть осознание, что скоро в собственном сегодняшнем виде Fannie и Freddie должны будут не делать существовать и опять станут личными, но определенного плана пока нет. Опосля передачи агентств личным инвесторам правительство хочет по-прежнему предоставлять гарантии по ипотечным кредитам.
По оценке Moody’s, ликвидация Fannie и Freddie прирастит стоимость обычных 30-летних ипотечных кредитов с сегодняшних 4,5% до 4,9% (для заемщиков с рейтингом не ниже 750, готовых внести 20%-ный начальный взнос). Это означает, что каждомесячный платеж возрастет приблизительно на $40. В течение 3-х лет из-за удорожания кредитов реализации домов сократятся на 250 000 в год. По оценке Колтона и Карлинера, при ставке в 5,5% каждомесячный платеж по обычному кредиту возрастет на $100, а при 6% - на $150. Это означает, что кредиты станут недосягаемы 6-9% заемщиков, а стройку сократится на 155 000 домов в год.
Применена информация WSJ